به گزارش تجارتنیوز، ردیابی خریداران مسکن در معاملات Ù‡Ùتههای اخیر از Ùعالتر شدن تقاضای سرمایهای ملک Øکایت دارد. این گروه هماکنون نیمه جنوبی پایتخت را برای خرید آپارتمان انتخاب کرده است.
تقاضای غیرمصرÙÛŒ در بازار مسکن Ú©Ù‡ هم بر Øجم معاملات Ùˆ هم بر Ø³Ø·Ø Ù‚ÛŒÙ…Øª آپارتمانها اثر Ùزاینده گذاشته است از ابتدای سال تاکنون با موتور «Ø¨ÙˆØ±Ø³» مرتب در Øال شارژ است.
این بازیگردان جدید بازار ملک میتواند در ماههای آتی نیز کماکان هدایت معاملات مسکن را در دست داشته باشد. مطابق بررسیها سمت و سوی بازار مسکن در کوتاهمدت و میانمدت با قطبنمای بورس در دو سناریو قابل پیشبینی است.
از آنجا Ú©Ù‡ در شرایط Ùعلی Ùˆ با توجه به کانالشکنی دو روز پیش شاخص Ú©Ù„ در بازار سهام، چهار Øالت برای Ù†Øوه نوسان شاخص Ù…Ø·Ø±Ø Ø§Ø³ØªØŒ در سناریوی اول بازار مسکن میتواند از ورود پرØجم بورسبازها در امان باشد. در سناریوی دوم، نرخ رشد اØتمالی Øجم معاملات مسکن با انتقال سرمایهگذاران بین دو بازار، Ù…Øاسبه شده است.
گزینههای Ù…Øتمل درخصوص آینده بازار مسکن با بررسی وضعیت دو گروه از بازیگردانان معاملات املاک مسکونی، بررسی شد. بررسیها نشان میدهد هماکنون تØتتاثیر تØولات بازار سهام بهعنوان اصلیترین بازیگردان بازار مسکن در مقطع زمانی Øاضر، دو سناریو برای ماههای آینده، پیشروی بازار معاملات آپارتمانهای مسکونی وجود دارد Ú©Ù‡ بر مبنای این دو سناریو Ùˆ تØولات بورسی، میتوان آینده Ù…Øتمل بازار مسکن را تخمین زد.
هماکنون دو گروه از بازیگردانان داخلی Ùˆ خارجی بازار معاملات واØدهای مسکونی را تØتتاثیر خود قرار دادهاند. بازیگردانان داخلی بازار مسکن همان قدرت خرید متقاضیان، میزان عرضه Ùˆ سایر مولÙههای درونی بازار مسکن هستند Ú©Ù‡ بر Øجم معاملات Ùˆ قیمت مسکن اثرگذار هستند Ùˆ بازیگردانان خارجی، بازار سهام، طلا Ùˆ سکه، ارز Ùˆ… Ùˆ سایر پارامترهایی هستند Ú©Ù‡ از بیرون بر تØولات این بازار اثرگذار هستند.
در شرایط Ùعلی بهرغم آنکه Øجم معاملات خرید آپارتمانهای مسکونی از ک٠رکودی بالاتر است Ùˆ نمیتوان به Ù„Øاظ تعداد معاملات انجام شده در بازار، معاملات املاک مسکونی را در شرایط رکود کامل توصی٠کرد هماکنون عمده تقاضای Øاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان، تقاضای سرمایهای است.
در واقع وضعیت بازار معاملات مسکن در شرایط Øاضر نشان میدهد هماکنون تقاضای سرمایهای در بازار مسکن Ùعالتر شده است. از سوی دیگر Øضور سرمایهداران در مناطق جنوبی شهر تهران براساس رصد تØولات بازار مسکن در تیرماه از ماههای قبل Ùˆ Øتی یک ماه قبل از آن پررنگتر شده است Ùˆ این گروه از متقاضیان Ú©Ù‡ در ماههای قبل بیشتر در بازار مسکن مناطق نیمه شمالی شهر تهران Øضور داشتند هماکنون Øضور خود را در مناطق نیمهجنوبی پایتخت تقویت کردهاند.
شاهد آماری این موضوع را میتوان در رشد قابلتوجه Øجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق نیمهجنوبی شهر تهران در تیرماه در مقایسه با خرداد مشاهده کرد. درØالیکه Øجم معاملات خرید مسکن در Ùاصله خرداد تا تیرماه در Ú©Ù„ شهر تهران Û²Û¸ درصد اÙزایش داشته است میزان رشد Øجم معاملات خرید مسکن پنج منطقه اول تهران
مناطق شمالی Û± تا Ûµ- با میزان رشد Øجم معاملات در مناطق جنوبی پایتخت مناطق Û¹ تا Û²Û°-برابر شده است. در هر دو گروه از این مناطق Øجم معاملات خرید مسکن در تیرماه در مقایسه با خرداد Û²Ûµ درصد اÙزایش یاÙت.
این درØالی است Ú©Ù‡ تغییرات Øجم معاملات خرید مسکن در خرداد ماه در مقایسه با اردیبهشت در میان این دو گروه از مناطق-مناطق شمالی Ùˆ جنوبی- برابر نبود. Øتی در برخی از مناطق جنوبی شهر تهران در تیرماه Øجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با خرداد تا Û´Û° درصد نیز اÙزایش یاÙت.
درØالیکه Øجم Ú©Ù„ معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد در مقایسه با اردیبهشت Û´ درصد کاهش یاÙت. این میزان کاهش در مناطق جنوبی شهر تهران برابر با Û¸ درصد بود. درØالیکه Øجم معاملات خرید مسکن در مناطق شمالی در این بازه زمانی نهتنها کاهش نیاÙت بلکه Ûµ/ Û² درصد هم رشد کرد.
اما در تیرماه میزان رشد معاملات خرید واØدهای مسکونی در مناطق جنوبی با نرخ رشد تعداد معاملات مسکن در مناطق شمالی برابر شد. میزان رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی Ùˆ جنوبی هم در تیرماه در مقایسه با خرداد تقریبا برابر بود.
تورم ماهانه مسکن شهر تهران در تیرماه معادل Û±Û° درصد گزارش شد. این درØالی است Ú©Ù‡ تورم ماهانه در مناطق شمالی Û± تا Ûµ برابر با Ûµ/ Û±Û° درصد Ùˆ در مناطق جنوبی Û¹ تا Û²Û° نیز معادل Û±Û° درصد بود.
اما در خرداد ماه تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی معادل Ûµ/ Û±Û³ درصد Ùˆ در مناطق جنوبی برابر با Û±Û± درصد برآورد شد. در واقع اختلا٠۵/ Û² واØد درصدی بین تورم ماهانه مسکن مناطق شمالی Ùˆ جنوبی در خردادماه، در تیر به Ûµ/ Û° واØد درصد کاهش یاÙت.
مجموعه این آمار Ùˆ ارقام نشان میدهد همزمان با اÙزایش Øجم تقاضای خرید مسکن در مناطق جنوبی تهران، تورم ماهانه در مناطق جنوبی نیز اÙزایش یاÙته Ùˆ به Ø³Ø·Ø ØªÙˆØ±Ù… ماهانه مناطق شمالی نزدیکتر شده است.
از آنجا Ú©Ù‡ عمده تقاضای موجود در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی هماکنون تقاضای سرمایهای است علت اصلی این موضوع را میتوان به اÙزایش Øضور سرمایهداران در بازار معاملات مسکن این مناطق نسبت داد.
بررسیها نشان میدهد عمده تقاضای مصرÙÛŒ مناطق جنوبی شهر تهران بهدلیل اÙزایش شدید قیمتها، نبود قدرت خرید کاÙÛŒ Ùˆ Øساسیت بیشتر متقاضیان خرید مسکن در این مناطق به تØولات قیمتی یا به بازار اجاره وارد شدهاند یا به شهرهای Øومهای Ùˆ Øاشیهای رانده شدهاند.
از سوی دیگر از آنجا Ú©Ù‡ بهدلیل رشد شدید قیمتها، امکان سرمایهگذاری در بازار مسکن مناطق شمالی تهران نیز برای همه متقاضیان بازار مسکن این مناطق Ù…Øدودتر شده است بخش قابلتوجهی از این سرمایهداران ملکی متناسب با بودجه خود به مناطق جنوبی کشیده شدهاند.
از ناØیه تØولات بیرونی بازار مسکن هماکنون مهمترین بازیگردان خارجی بازار ملک، تØولات شاخص Ú©Ù„ سهام است. در واقع اتاق کنترل تØولات بازار مسکن در شرایط Ùعلی را میتوان بازار سرمایه Ùˆ سیستم ناوبری آن را شاخص Ùˆ بازدهی بازار سهام معرÙÛŒ کرد.
در ماههای گذشته تØتتاثیر بازدهی بسیار زیاد بازار سهام، Ùروشندههای مسکن نیز با نگاه به تØولات این بازار، اقدام به تعیین قیمت پیشنهادی برای Ùروش واØدهای مسکونی خود کردند Ú©Ù‡ این عامل نه تنها در Ù‡Ùتههای اخیر بلکه در ماههای پیشرو نیز میتواند مهمترین Ùˆ اصلیترین بازیگردان بازار مسکن باشد. در واقع میتوان Ú¯Ùت آینده بازار مسکن بیش از هر عامل دیگری هماکنون از ناØیه این عامل در Øال هدایت است.
از سوی دیگر بررسی سایر تØولات مربوط به بازار مسکن شهر تهران نشان میدهد Ø³Ø·Ø Ù¾Ø§ÛŒÛŒÙ† میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در مناطق جنوبی پایتخت(Û¹ تا Û²Û°) بین Û¹ تا Û±Û° میلیون تومان است درØالیکه این میزان در مناطق مصرÙÛŒ Û´ Ùˆ Ûµ واقع در نیمه شمالی تهران بیش از Û²Û° میلیون تومان است. در چنین شرایطی مهمترین سوالی Ú©Ù‡ در این زمینه Ù…Ø·Ø±Ø Ø§Ø³Øª آنکه وضعیت Ùعلی بازار مسکن از ناØیه مانور تقاضای سرمایهای Ùˆ ادامه رشد قیمتها تا Ú©ÛŒ ادامه خواهد داشت؟
برای پاسخ به این پرسش بررسی تØولات بازار سهام بهعنوان بازیگردان اصلی تØولات بازار مسکن الزامی به نظر میرسد.
دو روز پیش شاخص کل سهام در یک کانالشکنی جدید به کانال ۲ میلیونی وارد شد. با این رویداد امیدواری بازیگران بازار بورس به تداوم رشد هیجانی در این بازار تقویت شد.
برخلا٠اینکه از Øدود یک ماه قبل این انتظار در بازار سهام تقویت شده بود Ú©Ù‡ پایان رشد هیجانی در بورس نزدیک است Ùˆ Øتی برخی از Ùعالان این بازار اقدام به خروج سرمایههای خود از آن Ùˆ ورود بخشی از آن به سایر بازارها از جمله بازار مسکن کردند.
معنای این کانال Ø´Ú©Ù†ÛŒ بورسی در وهله اول در ارتباط با تØولات بازار مسکن آن است Ú©Ù‡ در صورتی Ú©Ù‡ Ùعالان بازار سهام تصمیم به تبدیل داراییهای بورسی به ملک بگیرند با قدرت مالی بالایی وارد بازار مسکن خواهند شد Ùˆ واقعیتها نشان میدهد این اتÙاق دیر یا زود در بازار مسکن به وقوع میپیوندد.
کمااینکه بخش قابلتوجهی از رشد معاملات خرید مسکن در تیرماه نیز مربوط به همین موضوع بوده است. از سوی دیگر این انتظار وجود دارد Ú©Ù‡ Øجم قابلتوجهی از سرمایههای بورسی وارد بازار مسکن شود چراکه بنا به برداشت Ùعالان بازار سرمایه، ریسک سرمایهگذاری در بازارهایی همچون بازار ارز بهدلیل انتظار از بابت ریزش نرخ ارز تØتتاثیر امیدواری برای گشایش سیاسی Ùˆ اÙزایش Ùروش Ù†Ùت Ùˆ همچنین ریسک نگهداری از طلا Ùˆ سکه بهدلیل Øجیم بودن Ùˆ مشکلات مربوط به نگهداری آن بالاست.
بنابراین کمریسکترین گزینه برای انتقال داراییهای بورسی، بازار املاک است. با این نگاه، اÙÙ‚ آینده بازار مسکن با توجه به چهار Øالت Ù…Øتمل برای تØولات بازار سهام، در دو سناریو قابل بررسی است.
یک Øالت Ù…Øتمل برای تØولات بازار سهام آن است Ú©Ù‡ تا پایان تابستان رشد شاخص Ú©Ù„ با همین شدت Ùˆ شیب Ùعلی ادامه پیدا کند. در Øالت دوم، تا آبانماه رشد شاخص با سرعت Ú©Ù… ادامه داشته باشد. در Øالت سوم تا پایان سال با توجه به اینکه دولت برنامه ادامه عرضه اولیه سهام دولتی را در دستور کار خود دارد، اØتمال کاهش شاخص، Ú©Ù… باشد Ùˆ در Øالت چهارم، ریزش شاخص Ú©Ù„ بورس رخ دهد.
میزان اØتمال Ùˆ انتظار برای وقوع تØولات در بازار سهام به ترتیب چهار Øالت Ú¯Ùته شده از بیشترین اØتمال تا کمترین آنهاست. یعنی بیشترین انتظار برای تØولات پیشروی بازار سهام آن است Ú©Ù‡ تا پایان تابستان رشد شاخص Ú©Ù„ با همین شیب Ùˆ شدت ادامه یابد.
در چنین Øالتی برای وضعیت پیشروی بازار مسکن دو سناریو قابل تعری٠است. در قالب سناریوی اØتمالی اول ورود بورسیها به بازار مسکن در کوتاهمدت Ú©Ù… است. البته Ùروشندهها در تعیین قیمتهای پیشنهادی قطعا به تØولات بازار سهام Ùˆ نرخ بازدهی آن نگاه خواهند داشت.
در قالب سناریوی دوم، هر Ú†Ù‡ به جلو Øرکت میکنیم انتظار برای اÙزایش Øضور بورسیهای متقاضی خریدهای سرمایهای ملک در بازار مسکن اÙزایش مییابد Ùˆ Øضور این اÙراد در بازارمسکن پررنگتر خواهد شد.
این موضوع میتواند روند قیمت مسکن را تØتتاثیر قرار دهد، اما یک نکته امیدوارکننده آن است Ú©Ù‡ با اجرای Ø·Ø±Ø Ù…Ø§Ù„ÛŒØ§Øª از خانههای خالی Ùˆ اÙزایش هزینه سرمایهداری ملکی تقاضای سرمایهای در بازار مسکن کاهنده Ùˆ تقاضا برای Ùروش مسکن Ùزاینده شود.
از سوی دیگر برآوردهای آماری نشان میدهد در سال Û¹Û· روزانه بهطور متوسط Øدود Û±Ûµ تا Û±Û¶ میلیارد تومان پول تازه به بازار سهام وارد شده است. این میزان در سال Û¹Û¸ معادل متوسط روزانه Û¹Û° تا Û¹Ûµ میلیارد تومان Ùˆ در ماههای اخیر بهطور متوسط روزانه Û±Û²Û°Û° میلیارد تومان بوده است.
با توجه به اینکه شاخص Ú©Ù„ بازار سهام از ابتدای سالجاری تاکنون بیش از Û´ برابر شده است Ùˆ در Ùاصله ابتدا تا انتهای سال گذشته نیز بیش از دو برابر شد اگر قرار باشد Øدود نیمی از بورسیها تنها به بازار معاملات مسکن شهر تهران وارد شوند این ظرÙیت مالی میتواند Øجم معاملات مسکن پایتخت را ماهانه به Øدود دو برابر Øجم Ùعلی اÙزایش دهد. اما اگر بخشی از این سرمایه به سایر شهرها هم برود Øجم معاملات مسکن شهر تهران از این ناØیه تا ÛµÛ° درصد Ùˆ سایر استانها تا Û³Û° درصد ظرÙیت اÙزایش دارد.
![](https://tejaratnews.com/wp-content/uploads/2020/08/26051.jpg)
منبع: دنیای اقتصاد