پیش‌بینی وضعیت مسکن در شش ماهه دوم امسال سال95

محمدمهدی مافی در تحلیل وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم امسال، در شماره اخیر هفته‌نامه تجارت‌فردا نوشته است:

از بخش‌های مهم اقتصاد مسکن مباحث مربوط به دوره‌های رونق و رکود از جذابیت‌های بیشتری برخوردار است. این نوع تحلیل‌ها و بررسی‌ها تحت اثر روزمرگی صرف تنها به پیش‌بینی آینده و تغییر شرایط موجود می‌پردازد، یعنی در شرایط رکود و عدم رونق به دنبال روزهای رونق می‌گردیم و برعکس در دوران رونق که با هجوم تقاضا در مناطق محدود برخوردار همراه است به انتظار روزهای سرکوب رونق هستیم.

موضوع استیلای مسائل اقتصادی بر حوزه مسکن مانند استیلای سیاست بر اقتصاد، استیلای اقتصاد و مهندسی بر محیط زیست در کشور عزیزمان است.
از این مساله‌ که بگذریم موضوع اصلی یادداشت بحث پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال 1395 است که طبق گفته‌ای زیبا به جای پیش‌بینی آینده باید گفت که چگونه آینده را بسازیم و به جای بررسی متغیر‌های تاثیر‌گذار بر تابع باید متغیرها را به شکلی طراحی کرد که به آینده مورد نظر با شرایط مطلوب نزدیک شویم. به بیان دیگر به جای انفعال نسبت به شرایط آینده به صورت فعال در جهت ساخت آن اقدام کنیم.

اغلب سال‌ها اقتصاد کشور در شش‌ماهه دوم در شرایط بهتری بوده است. معمولاً پرداخت‌ها در نیمه دوم سال انجام می‌گیرد. نوید رسیدن سال جدید تکاپوی بیشتری در بدنه اقتصادی جامعه ایجاد می‌کند. سپری شدن دوران طولانی رکود نیز پایان محتمل در این نیمه را نیز نجوا می‌کند. انتظار تاثیر اقدامات دولت در به ثمر رساندن برجام و بهره‌برداری از میوه‌های اقتصادی آن پس از به ثمر رسیدن میوه‌های امنیتی و اجتماعی آن نیز خود بشارت‌دهنده است. کاهش نرخ سود بانکی و افزایش میزان وام به همراه عدم رونق در بازارهای موازی مثل بورس و ارز نیز خود باعث پیش‌بینی شش‌ماهه دوم بهتری است.

موضوعات مهم دیگر این صنعت که به مهم‌ترین دغدغه آرامشی جهت اقدام به تشکیل خانواده و بسط و تعالی آن تبدیل شده است تنها مسائل اقتصادی و رونق و رکود نیست. مساله‌ کاهش فاصله بین توان خریدار و محصول تولید‌شده با کیفیت و در حد رتبه اجتماعی متقاضی که مولفه تعیین‌کننده احساس رضایت افراد جامعه است نیز مطلبی مهم و اساسی است.

شرایط مطلوب وضعیتی است که برای جوان ایرانی ابتدا دغدغه‌های اقتصادی از جمله تامین مسکن مناسب مانع تشکیل خانواده و ایجاد فضای امن و آرامش جهت رشد نسل آینده نشود. پس از آن هر شخصی بتواند با کار و فعالیت سالم و موزون اقتصادی پیشرفت مناسب اقتصادی داشته باشد و این پیشرفت در ارتقای بهره‌وری خانواده در مسکن نیز قابل مشاهده باشد.

دوره‌های رونق و رکود در هر بخش اقتصادی وجود دارد. در بخش مسکن با توجه به ماهیت خاص آن شرایط متفاوت ولی قاعده‌مند است. یعنی با توجه به متغیرهای تاثیرگذار باید این دوران را به نفع جامعه تعدیل کرد و خوشبختانه در کشور ما دولت‌ها ابزارهای لازم را دارند تنها باید ضمن مطالعه و برنامه‌ریزی مناسب و شناخت شرایط و تبیین مسیر دسترسی به شرایط مطلوب از این ابزارها بهره گرفت.

از شناخته‌شده‌ترین این ابزارها بحث سود سپرده در بانک‌ها و موسسات، وام‌های پرداختی و بسته‌های تشویقی در ساخت و خرید است. مسائلی که فرادست بخش اقتصاد مسکن است و تقاضا دارم که نیم‌نگاهی هم در رسانه‌های مطرح کشور به آنها بشود. مباحث آمایش سرزمین، به معنی گسترده کردن ساکنان کشور در کل پهنه کشور، مسائل زیست‌محیطی این صنعت و تبیین ارتباط این بخش با بخش‌های دیگر از جمله حمل و نقل، اشتغال و کارآفرینی است. پس از آن مسائل مربوط به تضمین کیفیت ساخت‌و‌ساز و حفظ منابع ملی با طولانی کردن دوران بهره‌برداری از محصول است.

در آخر استفاده از تجربیات جهانی و تکیه بر مطالعات راهبردی بخش‌های آکادمیک کشور می‌تواند ما را در کاهش هزینه تجربه دوباره اصول علمی و تجربی مسائل این بخش یاری کند.

در مجموع باید گفت به دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی‌توان حکم کلی داد، اما برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می‌توان تحلیل متناسب ارائه کرد. به‌طور کلی به دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد.

اما در کوتاه‌مدت با توجه به روندها می‌توان در برخی بخش‌ها خصوصاً نقاطی که کانون حضور خانه‌اولی خواهد بود شاهد رونق بازار باشیم. سایر بخش‌ها نیز در نیمه دوم امسال و نیمه اول سال بعد تحت تاثیر سیکل‌های سیاسی و بهبود وضعیت پس‌انداز و قدرت رفاه خانوار خواهد بود. نقش کلیدی را در این برهه بهبود، ارتقا و کیفیت رشد اقتصادی ایفا خواهد کرد.

حل اختلالات بانکی در جهت بهره‌برداری از آثار برجام، تقویت سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی، خروج از تنگنای اعتباری، اصلاحات ساختاری در حوزه‌های مختلف اقتصادی از جمله پیش‌شرط‌های بهبود رشد است. در عین حال برخی از نشانگرهای حوزه مسکن از جمله افزایش تعداد معاملات و افزایش میزان تسهیلات پرداختی در این حوزه، نشان‌دهنده خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است و به نظر می‌رسد این روند خروج از رکود در شش‌ماهه دوم سال جاری از سرعت بیشتری برخوردار خواهد شد. 

3939